Жилье больше нельзя дробить на доли менее 6 м2

Собственникам жилья и  долей в  жилом помещении запретили дробить их  на  части менее 6  квадратных метров. В  начале сентября вступили в  силу соответствующие поправки в  Жилищный кодекс. Новая законодательная норма направлена на  борьбу с  «резиновыми» квартирами и  рейдерскими захватами помещений. Обеспечивать соблюдение этой нормы будет нотариат.

Любые сделки с  долями, в  том числе дарение и  купля-продажа, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если ранее закон не  ограничивал площадь долей, и  квартиры на  легальных основаниях могли делиться практически на  квадратные сантиметры и  передаваться разным людям, то  сейчас законодательно установлена граница  — доля каждого владельца не  может быть меньше 6  квадратных метров. С  1  сентября нарушение этого предела  — автоматический повод для отказа в  совершении нотариального действия с  долями.

Недобросовестные граждане пользовались тем, что у  владельца доли есть возможность прописаться и  жить в  квартире. Микродоли передавались черным риелторам, те  вселялись в  жилое помещение и  своим активным «неприятным соседством» вынуждали других жильцов продавать свои доли на  невыгодных для них условиях. Помимо нарушения прав граждан, наличие микродолей осложняло участие такого жилья в  гражданском обороте. Собрать воедино объект из  сотни «кусочков», чтобы, например, продать его  — порой было невыполнимой задачей. Введение нижнего порога по  размеру доли, которую можно вычленить в  квартире или доме, поможет в  решении подобных проблем.

Сделки, заключенные с  нарушением правила «шести квадратных метров», теперь недопустимы. Однако остается исключение  — доли менее 6  квадратных метров все еще могу появляться, если право общей долевой собственности возникает в  силу закона. Например, если жилье получено новыми собственниками по  наследству или в  ходе приватизации.

Пример: однушка в  36,2 квадратных метра делится между четырьмя наследниками. При этом в  расчетах учитывается только 18,1 квадратный метр, так как вторая половина является супружеской долей и  не  участвует в  уравнении. Таким образом на  каждого наследника приходится по  4,525 квадратных метров, что меньше установленного минимума. Кроме того, в  обороте остаются микродоли, появившиеся по  каким-либо основаниям до  1  сентября.

Возникает вопрос: что могут делать добросовестные граждане с  долями менее 6  квадратных метров? В  законе нет прямого запрета на  сделки с  ними. «Прямого запрета на  сделки с  микродолями и  не  может быть, поскольку это нарушило  бы 35  статью Конституции, включающую в  себя право распоряжаться частной собственностью. В  законе обозначен недопустимый результат сделки  — это когда у  собственников получаются доли менее 6  квадратных метров каждая. Положение по  ограничению результатом укладывается в  третий пункт 55  статьи Конституции, говорящий, в  частности, о  защите прав и  законных интересов других лиц, в  данном случае  — совладельцев жилья»,  — прокомментировала член Правления Федеральной нотариальной палаты Александра Игнатенко.

По  словам спикера, рабочим вариантом могут быть сделки не  с  третьими лицами, а  с  другими сособственниками, в  результате чего размер долей будет только увеличиваться. Так, например, доля менее 6  квадратных метров может быть продана другому совладельцу квартиры. При чем если таких совладельцев несколько, а  долю вы  продаете только одному из  них  — разрешения остальных не  требуются.

Если речь идет о  микродолях, полученных по  наследству, можно, например, заключить с  остальными наследниками соглашение о  разделе наследственного имущества. И  вместо микродоли в  квартире получить иное имущество или денежные средства, оставшиеся от  умершего. Если не  получается договориться, остается возможность обратиться в  суд с  иском о  принудительном разделе наследственного имущества и  в  случае положительного решения  — получить компенсацию.