Как не стать обманутым дольщиком

Знание правовых механизмов законодательства о долевом строительстве сможет помочь участнику долевого строительства не стать «обманутым дольщиком». При покупке квартир и иных объектов долевого строительства, следует обратить внимание на следующее:

1) застройщик осуществляющий долевое строительство работает в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ). Застройщиком может выступать только юридическое лицо. Индивидуальные предприниматели и физические лица не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства. В случае получения застройщиком разрешения на строительство после 01.07.2018г. в наименовании юридического лица указывается его специальный статус «специализированный застройщик»; 2) чтобы осуществлять строительство у застройщика должно быть в распоряжении действующее разрешение на строительство и права на земельный участок на котором будет осуществляться проект строительства;

3) важно проанализировать, чтобы в отношении застройщика не была введена процедура банкротства (сайт https://kad.arbitr.ru/), а проект долевого строительства, который возводится застройщиком не находился в Едином реестре проблемных объектов (сайт https://наш.дом.рф);

4) застройщик до заключения первого договора участия в долевом строительстве размещает проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф. Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

4) перед заключением договора участия в долевом строительстве по возможности лучше съездить на стройплощадку, ознакомиться с информационном щитом (идентифицировать проект долевого строительства, застройщика, сроки начала и окончания строительства, стадию строительства).

5) согласно ст. 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренную настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в Единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

6) привлечение денежных средств граждан — участников долевого строительства осуществляется на основании договора участия в долевом строительстве, который на момент заключения в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ должен содержать:
– определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.п. 1);
– срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства (п.п. 2);
– цену договора, сроки и порядок ее уплаты (п.п. 3);
– гарантийный срок на объект долевого строительства (п.п. 4);
– одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства (п.п.5).

После 1 октября 2019 года привлечение застройщиками денежных средств допускается только в случае размещения таких средств на счетах эскроу.

Договор участия в долевом строительстве является заключенным с момента (даты) его государственной регистрации.

7) в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
– неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
– неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 (объект построен с отступлением от договора) настоящего Федерального закона;
– существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
‑ в иных установленных федеральным законом или договором случаях.