Оформляйте документы на гараж правильно!

Многие владельцы боксов в гаражных кооперативах, расположенных в нашем регионе, полагают, что если у них есть членская книжка и они пользуются гаражным боксом, то являются собственниками таких боксов. Однако это не всегда так. Проблемы возникают, когда необходимо распорядиться гаражом (продать, подарить, завещать).

Специалисты обращают внимание, что членская книжка не является документом о праве собственности на гаражный бокс в гаражном кооперативе. Право собственности на гаражный бокс подтверждается только государственной регистрацией в Едином государственном реестре недвижимости. Без оформления права собственности на гаражный бокс юридически распоряжаться им невозможно, нельзя продать гараж просто переписав членскую книжку.

Разберем несколько конкретных примеров.

Гражданином гаражный бокс в ГСК (гаражный строительный кооператив) построен в 1992 (в 96 — 2000 и т.д.) году, но на сегодня право собственности не зарегистрировано. С чего начать процедуру оформления права?

Ответ: Гражданин может являться собственником гаражного бокса при соблюдении одновременно нескольких условий:

- на момент завершения строительства бокса он должен быть членом ГСК;

- к моменту завершения строительства гражданином должен быть полностью выплачен паевой взнос за предоставленный гаражный бокс;

- строительство гаража в ГСК осуществлялось на специально отведенном для этих целей земельном участке на основании разрешения на строительство, по окончании строительства гаражные боксы сданы в эксплуатацию в соответствии с действовавшим на момент строительства законодательством (например, акт приемки в эксплуатацию).

Чтобы начать процедуру регистрации, необходимо узнать, стоит ли на кадастровом учете гаражный бокс. Для этого необходимо обратиться в МФЦ и заказать справку о кадастровой стоимости бокса (бесплатно). Вместе с суммой кадастровой стоимости будет указан и кадастровый номер бокса, либо выдано уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о гаражном боксе.

Наиболее полной информацией и документами по ГСК обычно располагают руководители таких кооперативов – председатели. В большинстве случаев они могут указать, осуществлялась ли государственная регистрация прав в ГСК и на основании каких документов. Председатели, как правило, располагают документацией по строительству (отвод земли, разрешительная документация), а также по членству в кооперативе, по выплате паевых взносов за строительство. Именно председатель ГСК обладает полномочиями на выдачу правоустанавливающего документа – справки, содержащей сведения о том, что тот или иной гражданин является членом ГСК, какой именно гаражный бокс закреплен за ним и о выплате ему пая в полном объеме.

Что делать, если гаражный бокс не стоит на кадастровом учете?

Ответ: Если гаражи были построены до 2011 года и прошли инвентарный учет, они должны являться ранее учтенными (т.е. описание гаражей проведенное органами БТИ имеется, но по каким-то причинам сведения о конкретном боксе отсутствуют в ЕГРН). Чтобы такие сведения были внесены в ЕГРН достаточно просто подать соответствующее заявление через МФЦ (без оплаты). Росреестром будут направлены запросы в органы, осуществлявшие инвентарный учет, и при его наличии сведения о боксе будут внесены в ЕГРН. После этого гражданин сможет получить выписку из ЕГРН, содержащую описание бокса и кадастровый номер.

Кроме того, если паевые взносы выплачены до 1998 года возможно внести в ЕГРН сведения о таком гаражном боксе как ранее учтенном объекте недвижимости. Для этого понадобится правоустанавливающий документ, содержащий сведения о площади бокса.

Если техническая инвентаризация не проведена, то необходимо обратиться к кадастровому инженеру за изготовлением технического плана в электронном виде.

Гаражный бокс приобретен в 2010 году, гаражи 1976 года постройки. Поскольку у продавца право зарегистрировано не было, договор купли-продажи не заключен, а просто «переписан» у председателя ГСК бокс на другого собственника. Является ли в таком случае гражданин собственником гаражного бокса?

Ответ: С 1998 года право собственности на объект недвижимости и переход права подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (за исключением случаев, предусмотренных законом.) Поскольку за проведением государственной регистрации права собственности гражданин не обращался, следовательно, собственником гаражного бокса он не является.

Для того, чтобы завершить сделку 2010 года, необходимо подписать договор купли-продажи в простой письменной форме и обратиться за государственной регистрацией перехода права в МФЦ. Однако следует помнить, что перед регистрацией перехода права на бокс, право собственности продавца также подлежит государственной регистрации. Для этого продавцу нужно подать соответствующее заявление, предоставив правоустанавливающие документы на гараж.

Гаражный бокс был построен для сына/дочери, которым на момент строительства бокса было 10 лет, поэтому в справке ГСК членом указан ребенок. Может ли сейчас уже взрослый сын/дочь зарегистрировать право собственности по справке ГСК?

Ответ : Нет, поскольку на момент строительства ребенок не достиг возраста 16 лет, вступить в кооператив и приобрести право собственности на построенный гаражный бокс он не мог, следовательно, вступал в ГСК один из родителей, соответственно и право собственности в силу закона возникло именно у него. Для того чтобы передать в собственность гаражный бокс, один из родителей (вступивший в ГСК) должен зарегистрировать право собственности на себя, а затем передать гаражный бокс сыну/дочери через гражданско–правовую сделку, например – договор дарения, и обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Можно ли купить гараж по членской книжке ГСК?

Ответ: Членская книжка является подтверждением факта вступления указанного лица в состав гаражного кооператива и служит только основанием для передачи в частную собственность при условии оплаты паевых взносов. Сначала члену ГСК необходимо произвести регистрацию гаража в органах Росреестра, и только потом он получит право им распорядиться.

Вопрос: Гражданин не хочет оформлять гараж в собственность, чтобы не платить налоги, никаких документов кроме гаражной книжки у него нет. Заберут ли у него гараж?

Ответ: Гаражная книжка не является подтверждением права собственности на гараж. В соответствии с 518-ФЗ от 30.12.2020г. органы местного самоуправления проводят работу по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости (ранее учтенными называются объекты, поставленные на кадастровый учет до 31 января 1998 года). Если в ходе проведения мероприятий по выявлению правообладателей объектов недвижимости, которые считаются ранее учтенными, органы местного самоуправления правообладателя не выявят, то такой объект недвижимости будет признан бесхозяйным.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган местного самоуправления может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. После вступления в силу решения суда и регистрации права муниципальной собственности, будет рассмотрен вопрос о включении данного объекта в прогнозный план приватизации и его реализации посредством торгов.

Если правообладатель будет установлен, то Администрацией города будет вынесено постановление о выявлении правообладателя и сведения о нем направлены в органы Росреестра для внесения соответствующей записи. При установлении правообладателя органы местного самоуправления руководствуются архивными данными, полученными от органов технической инвентаризации. В связи с тем, что в архивных данных содержатся неполные сведения о физических лицах (отсутствуют паспортные данные), то во избежание ошибок, Администрация города предлагает гражданам самостоятельно обратиться в органы Росреестра для регистрации права. Таким образом, у каждого гаража будет установлен правообладатель либо объект будет поставлен на учет как бесхозяйный.

Может ли гражданин отказаться от гаража, если он ему не нужен?

Ответ: В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственник объекта недвижимости может отказаться от права собственности на него. В этом случае собственнику необходимо обратиться в орган местного самоуправления (Администрация города Кургана) с заявлением об отказе от права собственности. В заявлении указываются данные об объекте (наименование, адрес, кадастровый номер, причина отказа). К заявлению прилагаются документы, удостоверяющие личность заявителя, а также документы, подтверждающие право собственности. В случае положительного рассмотрения заявления об отказе от права собственности данный объект будет принят на учет как бесхозяйный.

Важно помнить, независимо от даты принятия на учет объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйного, собственник этого имущества, от прав на которое он ранее отказался, но право собственности которого не прекращено на законных основаниях, может обратиться в орган регистрации прав с заявлением о принятии вновь этого имущества во владение, пользование и распоряжение.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган местного самоуправления может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. После вступления в силу решения суда и регистрации права муниципальной собственности, будет рассмотрен вопрос о включении данного объекта в прогнозный план приватизации и его реализации посредством торгов.

Обращаем внимание, что отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.